こだわりハウス、見せてもらっていいですか?

2022.10.12

不動産投資の経験を活かし、20代にして資産価値の高い中古マンションを購入! 晃太さんファミリーの先手必勝法

不動産投資の経験を活かし、20代にして資産価値の高い中古マンションを購入! 晃太さんファミリーの先手必勝法
FPとMoney VIVA編集部が一般のご家庭に突撃取材! 住居にかかっている費用や日々の家計管理術、将来に向けての資産形成術など、マネーに関するあれこれをお聞きしてFPがアドバイスする連載企画「#こだわりハウス、見せてもらっていいですか?」。

第7回は東京都にお住まいの晃太さん(仮名)一家です。晃太さんは独身の頃から不動産投資を始め、現在は区分マンション 3戸を運用しているとのこと。そんな晃太さんファミリーのマイホームへのこだわりや資産運用の方針についてお聞きしました。

プロフィール

晃太さん(夫)……27歳、マーケティング職
麻里さん(妻)……36歳、医療事務(育休中)
隆太くん(長男)……0歳9カ月
ここがポイント!

不動産投資の経験を活かし、資産価値の高い中古マンションを購入!

――マイホームを購入されたのはいつ頃ですか?

晃太さん「2021年の頭です。僕が独身時代から不動産投資をしていたこともあり、家賃を払うのがもったいないと感じて、結婚してすぐに購入へと踏み切りました」

――購入にあたっての条件を教えてください。

晃太さん立地と予算です。立地は、妻と僕の勤務先に近いこと。二人とも東京駅近くに勤務しているので、東京駅に出やすい沿線で探しました。予算は諸経費込みで4,000万円以内に収めようと、中古物件で考えていました」
マンションのリビング
――理想のマンションはすぐに見つかりましたか?

晃太さん「はい。以前から付き合いのある不動産業者が物件を紹介してくれて、早々に決めました。購入当時は『10年くらい経ったら売りに出そう』と考えていたので、投資用マンションとしての価値も検討して購入しました
間取り図
高山先生「不動産投資の知見を活かして選ばれたのですね。ちなみに、不動産投資を始めたきっかけは何だったのですか?」

晃太さん「実は、独身時代の僕は浪費してばかりだったんです。社会人になって数年経ってから、『このままでは将来生きていけないのでは』と不安を抱き、もっとお金を有益に使おうと不動産投資を始めました。現在は都内に投資用マンションを3戸所有しています」

――住まいのお気に入りポイントを教えてください。

麻里さん「夫が探してきてくれた物件はリノベーション済みで内装がとてもきれいだったんです。水回りも新築レベルで、この物件に住みたいと夫に伝えました。まだ子どもが小さいので、どこにいても目が届きやすい導線なのもありがたいです」

晃太さん「僕は、木のぬくもりが感じられる温かな雰囲気が気に入っています」
こだわりのキッチンとリビング
高山先生Point
高山先生Point
・不動産は「一生に一度の買い物」と言われるくらいに高額な商品。晃太さんのように不動産投資の経験や知識を持っていると、物件を見極める目が養われます。
・引越しや住み替えを予定している人は、5年後、10年後の資産価値も見極めて物件選びをすることで、将来高く売ることにつながるかもしれません
▼みんなはどうしてる? マイホームのつくり方
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月々のローンは87,000円。30年ローンなら50代後半で返済可能!

――マイホームの住宅ローンはどちらで借りましたか。

晃太さん「会社の福利厚生を使うと住宅ローンの金利が安くなるので、会社が提携している銀行で借りました。購入金額は諸経費込みで3,000万円以内に抑えています。月々の返済額は30年ローンで87,000円です」
借入額と返済額
高山先生「都内に家を購入することを考えると、物件価格も抑えめですし、堅実な返済プランですね」

晃太さん「一つ心配なのは、固定金利でローンを組んだことです。場合によっては借り換えも検討しようかと思っているのですが……」

高山先生「今後の金融政策を予測するのは、とても難しいですよね。今後は、インフレの影響で金利が上がる可能性もあります。おっしゃるように、状況を見ながら借り換えなどを検討するのが一番だと思いますよ」

麻里さん「繰り上げ返済も検討したほうが良いでしょうか?」

高山先生「今のままでも50代後半にはローンを支払い終わるので、無理して繰り上げ返済をしなくても良いと思います。投資用不動産の返済状況や家賃収入も併せて、住宅ローンの返済プランを調整してくださいね」
高山先生Point
高山先生Point
・20代でマイホームを購入する最大のメリットは、早い時期に返済を終えられる点にあります。
・無理のない返済プランにしたいのであれば、月々の返済額を手取りの25%以内に収めること。それ以上になると、家計を圧迫する危険性があります。
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固定費は晃太さん、生活費は麻里さんが管理。保険費5万円は見直すべき!?

――月々の出費についても見ていきましょう。高山先生、いかがですか?
晃太さん一家の毎月の支出
晃太さん一家の毎月の貯蓄と現在の金融資産
高山先生「全体的に無駄のない出費ですね。奥さまが家計管理されているのですか?」

麻里さん
「住宅ローンなどの固定費は夫が、食費などの生活費は私が管理しています」

高山先生「ただ、保険料が5万円と少々高めですね」

晃太さん「夫婦で高度障害補償金を受け取れる米国ドル建ての生命保険に入っていて、子どもは学資保険も兼ねて終身保険に入っています」

麻里さん「見直したほうが良いでしょうか?」

高山先生「現在は円安傾向にあるので、外貨建ての資産を持っておくことは有効です。ただし、保険は運用コストが高いので、資産運用を目的にするのであれば見直しても良いかもしれません。お子さんの終身保険は、低解約返戻金型終身保険ですね。大学進学のときに解約すれば、返戻金が払込保険料の総額を上回るので、そのままお持ちになっても良いと思います」
高山先生Point
高山先生Point
・最近は、貯蓄型保険よりも積立投資などで資産運用したほうがコストも安いですし、利回りが良い傾向にあります。「保険は万が一の事態に備えるもの」と考え、貯蓄を増やす目的であれば資産運用に切り替えるのも手段の一つです
・ご夫婦の場合、家計を一つにすると日々の家計が見える化でき、貯蓄しやすくなります。もちろん、晃太さんご夫婦のように家計を分担する場合は、定期的に家計の状況を共有することをおすすめします。
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積立での投資信託も継続中。今後、検討すべき投資方法は?

――そのほかで行っている投資はありますか?

晃太さん
「コロナで株価が暴落した頃から、投資信託の積立を始めました。今は毎月10万円、ボーナス時に10万円ずつ積み立てています」

高山先生「とても良いタイミングから始めましたね。どんな銘柄を積み立てていますか?」

晃太さん「全米株式のインデックスファンドを中心に、レバレッジ型の投資信託をいくつか購入しています。全米株が3に対して、レバレッジ型が2の割合です」

高山先生「少しリスクが高いかもしれないですね。積立投資は、大きな利回りを短期的に狙っていくというよりも、安定した資産形成を長期的に行うことに向いています。お子さんもいらっしゃいますし、今後はご家庭の状況も考えて、ポートフォリオの見直しやリバランスを検討しましょう」
高山先生と晃太さん夫婦
晃太さん「そうですよね……リスク分散は僕も考えていたところです。ちなみにほかの積立投資も検討しているのですが、たとえば外貨預金はどうでしょうか?」

高山先生「先ほどもお話ししたように今は円安傾向ですし、資産の分散という観点からも外貨を持つのは良いと思いますよ。外貨に加えて、外貨資産も多めに持ちたいのであれば、米国株投資もおすすめです。あとは、つみたてNISAやiDeCoはいかがでしょうか。つみたてNISAは年間40万円まで積み立てることができ、そこから得られた利益は最長20年間非課税です。また、iDeCoは所得税や住民税が軽減されるので、節税効果も期待できます。お二人のようにどちらも会社員として働いていらっしゃるご家庭には、節税しながら資産運用ができるのでおすすめですよ。特にiDeCoは基本的に60歳まで引き出せないので、老後資金として考えると良いでしょう」

晃太さん「ありがとうございます、検討してみます!」
高山先生Point
高山先生Point
・投資においてリスク管理はとても重要。7~9割をコア資産(預貯金や債券、インデックス型の投信など、中長期かつ安定的に資産を増やせる資産)にして、株式やFXなどのハイリスクハイリターンの商品は、全体の1~3割程度に収めましょう
・米国株には連続増配株や高配当株が多く、これらの株に連動するETFもあります。高配当を受け取りながら資産を増やすことも期待できます。
・つみたてNISAやiDeCoは、安定した資産運用のポイントである「長期」「積立」「分散」ができるもの。短期的な目標だけでなく、長期的な視点から始めてみると良いでしょう。
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最終目標は実家近くに家を建てて、経済的に自立すること!

――今後のライフプランで考えていることはありますか?

麻里さん
「いずれは夫の実家近くに住みたいと二人で話しています」

晃太さん「僕の実家は海の近くにあって、資産価値が高いんです。実家で暮らしている母の面倒を見ることも視野に入れて、実家近くに家を買うことを考えています」
晃太さん夫婦
高山先生「素敵な目標ですね!」

晃太さん「ありがとうございます。目標は給料に依存せず、資産運用で一定の経済的自立を得ること。地元に家を買う頃には、FIREまで行かなくても、セミリタイア的な生活ができたらうれしいですね」

高山先生「すでに不動産投資に投資信託など、積極的に資産運用を行ってきた晃太さんなら、きっと早い段階で経済的自立ができると思います。これからもご夫婦で話し合いながら、より良い生活を実現してくださいね」

ご家族のある方はリスク配分を意識して、無理のない資産運用を!

――晃太さんは20代にして不動産投資の経験があり、ライフプランも明確に描いていましたね。

高山先生「20代の若い個人投資家は、お金を増やすことに注力することが多い傾向にあります。晃太さんは将来のライフプランまで見越して資産運用を行っていますし、とてもしっかりとしたお考えをお持ちだと思いました」

――今後はリスク配分も考慮して、堅実に資産を増やしていく姿勢が求められますね。

高山先生「晃太さんが購入しているレバレッジ型の投資信託は、大きく増える可能性がある一方、大きく資産が減ってしまうことも考えられます。ご家庭のある方は安全資産を多めに配分して、資産を守ることが大切です。預貯金や債券などに加えて、中長期かつ安定的にお金を増やせるインデック型投資信託などの金融商品をコア資産とし、ハイリスクの商品は短期運用にするなどして、資産全体の配分を調整してください。晃太さんファミリーが海の近くの自然豊かな場所でしあわせな暮らしを実現できるよう祈っています」
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※2022年10月現在の情報です。今後、変更されることもありますのでご留意ください。

監修:高山 一恵

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