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2019.10.16

#14 住宅ローンの「固定金利」、史上最低をマーク!

2019年9月、「フラット35」に代表される住宅ローンの固定金利が史上最低を更新しました。消費者にとっては嬉しいニュースですが、これは一体何を意味しているのでしょうか。また、今後もさらに下がる可能性があるのでしょうか? 

フラット35、最低金利が0.92%に!?

住宅ローンの中で、長期固定金利型の代表的な商品がフラット35です。住宅金融支援機構が民間金融機関と提携する形で扱っています。
フラット35は、20179月までは、「団体信用生命保険」(ローン返済中に借入者が死亡・高度障害状態になった場合に、保険金で残ったローンが支払われる保険)の保障コストが年1回の別払いでしたが、現在は、毎月の金利に含まれています。
以前の基準に合わせて考えると、現在のフラット35の金利は、7月以降、過去最低水準を更新している状況です(101日に発表された金利は9月とほぼ同等でした)。

フラット35は、住宅金融支援機構が民間金融機関から「住宅ローン債権」を買い取る形で提供されている、固定金利の住宅ローンです。
住宅金融支援機構は、買い取った債権を担保に債券を発行し、投資家に販売しています。このような仕組みで行っている融資を、フラット35の「買取型」と言います。

こうした「買取型」に対して、最近は、住宅金融支援機構が債権は買い取らないものの、借入者が返済できなくなった場合の保険を提供する「保証型」も増えています。保証型の方が自由度があり、金融機関では金利を低めに出すケースがあります。

2019年9月の金利で見ると、買取型(借入期間21~35年、融資率※ 9割以下)のフラット35の最低金利が1.11%。一方、保証型(融資率8割以下、団信含む)では1%を切る金利を打ち出す金融機関もあります。

※融資率=購入価額等に対する借入額の占める割合。


また、「フラット35S」という、物件の性能が高ければ、5年または10年間、マイナス0.25%の優遇を受けられる商品もあり、金利はさらに下がる場合もあります。

住宅ローンの固定金利が低下している理由とは?

フラット35などの固定金利は、長期金利(10年国債の金利)の影響を大きく受けます。
長期金利は現在、日銀のコントロール下にあります。短期金利だけでなく、長期金利まで金融政策の対象にしているのは世界中で日本だけです。
現在、日銀は、長期金利の誘導目標を「0%程度」とし、「±0.2%程度まで」の変動を容認する方針で金利の上昇を抑えています。

8月に、アメリカが政策金利の利下げを行い、9月にも2度目の利下げを行いました。その後も米中貿易摩擦の激化やイギリスの欧州離脱など、世界的に「景気後退」の兆候が高まっています。

【関連記事】FRB10年半ぶり利下げ」で日本の景気はどうなる?

そのため、日本の長期金利が金融緩和でさらに下がるのでは?と見られ、一時的に長期金利のマイナスが拡大しました。フラット35など住宅ローンの固定金利が低下したのはその影響です。

私たちの暮らしへの影響は?

日銀の黒田総裁は、20199月上旬のインタビューで、追加の金融緩和策を行う可能性を示唆していました。実際に金融緩和策が行われれば、政策金利(短期金利)が更に下がり、住宅ローンの変動金利の低下に直結します。

長期金利のコントロールについては「市場に任せる」と述べた一方で、過度な低下はけん制するといった話も出ていました。
こうした状況から、今後、住宅ローンにおいて、変動金利は下がっていく可能性があります。長期金利は今のところ、これまでと同様です(あくまでも現在の話で、今後変更になる可能性もあります)。

もし、今後も変動金利が下がるとしたら、以下を参考に住宅ローンの契約内容を検討してみましょう。

住宅ローンは、金利の低さ最優先で選びたい人もいれば、安定志向で金利変動リスクを嫌う人もいます。そのため、新規で住宅ローンを借りる場合は、今後、金利が下がる可能性にかけたい人は、変動金利が向くでしょう。

一方、安定志向で決まった金額をコツコツ返済していきたい人は、固定金利が向きます。特に、金利優遇のある「フラット35S」は新規でしか利用できませんので、該当する物件なら活用するのがおすすめです。

既に住宅ローンを借りている人は、今利用している金利タイプが変動金利であれば、金利が下がれば反映されるのでそのままでよいでしょう。

固定金利で借りている人の場合、金利変動リスクを抱えても当面の低金利の恩恵を受けたい人は、変動金利に借り換えて様子を見るのも手です。あるいは、固定金利から固定金利の借り換えでも、金利差があればメリットがあるので試算して借り換えを検討してもいいでしょう。

詳しい住宅ローンの選び方は下記の記事も参考にしてみて下さい。

【関連記事】もうすぐ新生活。金利だけでは決められない!? 住宅ローンの選び方

変化のタイミングは、金融政策によっても変わります。「金利は神にも読めない」といわれますが、政策で動く部分は、ある程度把握が可能なので、金融政策に関するニュース・情報には、引き続き注目していきましょう。

※ 2019年10月現在の情報です。今後、変更されることもありますのでご留意ください。

豊田 眞弓(とよだ まゆみ)
ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、相談診断士。FPラウンジ代表。マネー誌ライター等を経て、94年より独立系FP。現在は、個人相談のほか、講演や研修講師、マネーコラムの寄稿などを行う。6カ月かけて家計を見直す「家計ブートキャンプ」も好評。短大非常勤講師も務める。「50代・家計見直し術」(実務教育出版)など著書多数。座右の銘は「今日も未来もハッピーに!」。